부동산

안녕하세요 이정희 모기지 컨설턴트입니다. 부동산 구매를 위해 돈을 저축하는 일이 쉽지만은 않을 것입니다. 하지만 Lenders Mortgage Insurance(이하 ‘LMI’) 를 통해 조금은 빨리 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있습니다. LMI 에 대해 자세하게 알아보도록 하겠습니다.   LMI 란? LMI 란 은행이나 다른 대출 기관에서 대출자에게 부과하는 일종의 보험료로써 보통 deposit 이 희망 부동산 가격의 20% 미만일 경우 액수에 따라 차등 부과됩니다. 구매한 부동산의 키를 받는 세틀먼트 날 one-off 로 지불하거나 대출금에 포함시켜 상환할 수 있습니다. 이는 대출자가 개인적인 사정으로 상환을 할 수 없게 되었을 경우로부터 대출 기관을 보호하기 위함입니다.   How does it work? 앞서 설명 드렸듯 대출자는 세틀먼트 날 일시불로 지불하거나, 대출금에 포함시킬 수 있습니다. 이는 매달 상환금에 추가시킨다는 의미이며 미리 준비를 하지 않아도 되는 장점이 있지만 그만큼 이자 상환을 더 해야하는 단점도 있습니다. 결국 매달 상환금의 총액이 많아지는 결과를 초래하게 됩니다. Deposit이 부동산 가격 대비 20% 미만일 경우 (예를 들어 50만불짜리 주택 구매를 위해 10만불 미만으로 deposit을 보유하고 있을 경우) 부과가 되며, 이는 대출 기관에서 많은 deposit을 보유한 대출자보다 그렇지 않은 대출자가 높은 상환금으로 인해 상환을 하지 못할 risk가 더 높다고 판단해서입니다. 대출자가 상환금을 못 갚게 되어 부동산을 매각했는데 남은 모기지보다 낮은 가격으로 판매가 될 때 그 차액을 “shortfall” 이라 하며 이 부분을 보험 회사에서 커버 받는 것입니다. 하지만, 중요한 사실은 보험 회사에서 이 “shortfall”을 대출자에게 요구하게 됩니다. 이러한 이유로 대출자도 Mortgage Protection Insurance가 필요합니다. 이것은 대출자의 소득이 줄거나, 직장을 잃거나, 상해를 입거나 혹은 사망시에 도움을 받을 수 있는 보험입니다. How much does LMI cost? LMI는 고정 금액이 아니며 대출 기관마다 약간씩 차이가 있습니다. 일반적으로 LMI 의 가격에 영향을 미치는 요소들은 다음과 같습니다.   1. The size of the loan 예상하다시피, 더 많은 대출금을 빌리면 더 많은 LMI가 부과됩니다. 이는 대출 기관의 입장에서 보면 더 많이 빌려주는 대신 대출자가 상환 능력이 없어질 경우 더 많은 부담을 안아야 하기 때문입니다.   2. The size of your deposit 또 다른 중요한 요소인데 부동산 가격 대비 deposit이 20% 미만일 경우 LMI를 내야 하며 그 금액이 작아질수록 많은 LMI를 내야 합니다.   3. Whether you’re buying for investment 어떤 대출 기관에서는 투자용으로 부동산을 구매하는 경우에 대해 조금 더 높은 비용을 부과합니다.   4. Your employment status Full-time job 이나 고정적인 job이 아닐 경우 조금 더 높은 비용이 부과되기도 합니다.     Can I avoid paying LMI? 네, 가능합니다. 1. Save more 단순하게 말해서, deposit 을 많이 저축하면 LMI 를 피할 수 있습니다. Deposit이 부동산 가격의 20% 이상일 경우엔 LMI 가 부과되지 않습니다. 2. Ask for help 저축하는 일이 생각보다 쉽지는 않습니다. 가능하다면 부모님에게 비용적으로 도움을 요청해 보는 것도 중요합니다. 분명 기쁜 마음으로 도움을 주시리라 믿고 상환 계획을 잘 짜서 갚아 나간다면 LMI 를 피할 수 있습니다. 다른 방법으로는 부모님이 소유한 부동산의 자산을 이용해 guarantor 가 돼 주시는 것입니다. 이 자산을 이용해 대출금을 80% 이하로 만드는 것입니다. 3. Consider disclosing your occupation 일반적으로 대출 기관에서 의사, 치과 의사, 변호사 혹은 회계사 등의 profession 직업 군의 대출자에 LMI 면제 조항을 주기도 합니다. 예를 들어 몇몇 대출 기관에선 10% deposit 을 보유해도 LMI 를 면제해 주기도 합니다. 왜냐하면 이들은 오랜 기간 동안 높은 수익금으로 꾸준히 일할 수 있다고 판단되기 때문입니다.   Summary 결국, 모두의 상황이 다르기 때문에 정답은 없습니다. 더 많은 deposit 을 저축하기 위해 부동산 구매를 늦추는 것은 LMI를 피할 수도 있지만 동시에 구매 전까지 렌트를 하고 있다면 렌트비도 계속 지출하게 되고 또한 그 동안 부동산의 가격이 오른다면 그만큼 감수를 해야 한다는 뜻입니다. 하지만 오른 부동산의 가격보다 현재 LMI 내는 비용이 더 절약하는 길일 수도 있습니다. 다르게 말하면, 내 집 마련의 꿈을 빠르게 이룰 수도 있지만 그만큼 높은 상환금을 내야 한다는 뜻 이기도 합니다. 모기지 컨설턴트나 부동산 전문가와 상담하여 잘 결정하시기 바랍니다.   *Disclaimer: 본 칼럼의 내용은 일반적인 금융 및 홈론 관련 내용이므로 글쓴이는 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다   이정희 Josh 모기지 컨설턴트 josh.financeman@gmail.com

안녕하세요 이정희 모기지 컨설턴트입니다. 이번에는 다양한 금리 상품에 대해 이야기 나누어 보도록 하겠습니다. 부동산을 구매하거나 재융자를 받을 때 금리를 고정으로 할지, 변동으로 할지 아니면 분할 상환으로 할지 선택의 귀로에 서게 됩니다. 각 상품마다 장단점이 있으므로 전문가와 상의하여 본인의 상황에 맞는 상품을 선택하시기 바랍니다.   Fixed rate loan, 고정 금리 고정 금리란 말 그대로 일정 기간 동안 금리가 고정되어 있는 것을 뜻합니다. 고정 금리를 선택한 대출자들은 매달 같은 금액의 대출금을 상환함으로써 변동 금리를 선택한 분들보다 예산을 편성하기가 쉽습니다.   Advantages, 고정 금리의 장점 금리를 고정시키므로 얻는 가장 큰 장점은 일정 기간 동안 매달 얼마를 상환하는지 본인이 알고 있다는 사실입니다. 하지만 이 외에도 다른 몇가지 장점들이 더 있습니다. 1. 예산을 짜기에 용이합니다. 매달 상환금을 알고 있으므로 본인의 생활비를 조절할 수 있습니다. 2. 재정적 목표를 세울 수 있습니다. 생활비를 조절함으로써 미래에 필요한 재정에 대해 계획을 세우기 용이합니다. 3. 고정 금리는 금리가 오르는 상황으로부터 보호받을 수 있습니다. 따라서 금리가 향후 일정 기간 오를 추세라고 판단된다면 고정 금리를 선택하는게 좋을 수 있습니다.   Disadvantages, 고정 금리의 단점 항상 모든 면에는 양면의 날이 있기 마련입니다. 고정 금리는 예산을 세우기가 용이한 반면 비용이 더 들어가기도 합니다. 1. 금리가 내려가는 상황으로부터 보호받을 수 없습니다. 오를 땐 더할 나위없이 좋겠지만 반대로 내려갈 때는 금리 하락의 혜택을 누릴 수 없습니다. 2. 대출 상환 기간을 앞당기기 어려울 수 있습니다. 대부분의 고정 금리 상품은 추가 상환에 대해 제한이 따릅니다. 이것은 대출 상환 기간을 줄일 수 없도록 하며 금리를 낮추기 어렵게 만듭니다. 예를 들어 보겠습니다. A 가족은 변동 금리로 40만불을 대출하였지만 목돈이 생겨 추가로 홈론 계좌에 5만불 가량 넣어두었습니다. 대출 상환금은 똑같지만 35만불에 대한 금리만 붙게 됨으로써 금리는 낮아지고 원금 상환은 높아져서 결국 원금 상환 기간이 짧아지는 혜택을 볼 수 있게 되었습니다. 3. Redraw 혜택을 받기 어렵습니다. Redraw 기능이란 최소한의 상환금을 제외하고 그동안 상환해 둔 금액을 필요에 따라 인출할 수 있습니다. 대부분의 고정 금리 상품은 이 기능을 제공하지 않습니다. 4. 고정 기간 내에 계약을 파기하거나 상품 변경을 원할 시 early repayment fee가 부과됩니다. 대출 기관마다 다르기 때문에 잘 확인 후 진행해야 합니다. 5. 고정 기간이 끝나면 변동 금리로 자동 변경되며 이 금리는 처음 선택 시 이미 정해져 있는데 당시의 변동 금리보다는 높으므로 잘 확인해야 합니다. 이 역시 시장 변화나 중앙 은행 기준 금리 변동의 영향을 받게 됩니다. 6. 대부분의 고정 금리 상품에는 매달 혹은 매년 수수료가 부과될 수 있습니다. Variable rate loan, 변동 금리 변동 금리란 말 그대로 대출 상환 기간 동안 금리가 계속 변한다는 것을 뜻합니다. 대부분 호주 중앙 은행에서 발표하는 기준 금리나 대출 기관 자체의 금리 변동의 영향을 받습니다.   Advantages, 변동 금리의 장점 고정 금리와는 반대로 상품 특성이 유연하며 추가 기능들이 많이 있습니다. 1. 추가 상환이 가능합니다. 대부분의 대출 기관에서 무료로 무제한 추가 상환 기능을 제공합니다. 이는 앞서 말씀드린 대로 이자금을 줄여 대출 상환 기간을 단축시킬 수 있게 도와줍니다. 2. Redraw 기능을 사용할 수 있습니다. 대부분의 변동 금리는 상환금 중 일부를 인출할 수 있는 redraw 기능이 제공됩니다. 대부분 무료로 진행됩니다. 3. 대출 기관이나 호주 중앙 은행에서 기준 금리를 하락시킬 시 고정 금리와 반대로 금리 하락의 혜택을 누릴 수 있습니다. 4. 다른 상품으로의 변경이나 동의한 약관 등의 변경이 용이합니다.   Disadvantages, 변동 금리의 단점 고정 금리와 마찬가지로 부동산 시장이나 현재 본인의 재정 상태 등에 따라 변동 금리가 단점이 될 수 있습니다. 1. 예산을 세우기가 어려울 수 있습니다. 추가 상환이 아닌 금리 자체가 변경되는 경우 매달 상환금 이 영향을 받습니다. 따라서 미래에 대한 예산이나 계획을 세우기가 쉽지 않을 수 있습니다. 2. 부동산 시장이나 경제 동향 등으로 금리가 좌지우지 되므로 금리가 많이 오를 경우 재정적으로 큰 영향을 받을 수 있습니다.   Split loan, 분할 상환 분할 상환이란 말 그대로 총 상환금 중 일부는 고정으로, 일부는 변동으로 상환하는 방식을 뜻합니다. 분할 상환의 큰 장점 중 하나는 추가 상환이 가능하다는 점입니다. 따라서 일부 상환금은 고정으로 하면서 안정감을 얻는 동시에 추가 상환을 함으로써 상환 기간도 줄일 수 있습니다. 마찬가지로 일부 상환금을 변동으로 묶어두면 다양한 기능의 혜택도 누리며 어느 정도 미래에 대한 예산을 세우기 용이할 수도 있습니다.   Summary 결국, 변동이냐 고정이냐 고민하는 것은 안정감이냐 유동적이냐를 선택하는 것과 같습니다. 옳고, 그름은 없으며 저마다의 재정 상태나 앞으로의 계획 등을 고려하여 선택하면 됩니다. 예산이나 미래 계획에 안정을 원한다면 고정을 선택하는 것이 도움이 될 것이며, 대출을 빠른 기간 내에 끝내는 것이 목적이라면 변동을 선택하는 것이 도움이 될 것입니다. 그래도 고민이라면 모기지 컨설턴트나 전문가와 상담하여 결정하시기 바랍니다.     *Disclaimer: 본 칼럼의 내용은 일반적인 금융 및 홈론 관련 내용이므로 글쓴이는 이에 대한 어떠한 법률적인 책임을 지지 않습니다   이정희 Josh 모기지 컨설턴트 0432 445 707 josh.financeman@gmail.com    

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